又有小区给业主分红！近日，广州市番禺区某小区向业主发放公共收益分红，每户约200元聚宏鑫操盘，引发广泛关注。事实上，这类现象在深圳已不鲜见。越来越多深圳住宅小区积极探索公共收益共享机制，通过现金发放、物业费减免、实物福利等形式“反哺”业主，成为令人羡慕的“别人家的小区”。
深圳在业主共有资金监管方面走在全国前列。据统计，截至2025年5月，全市已有3334个小区设立共有资金账户，覆盖率达71.6%。然而，全市4656个住宅小区中，仅26.4%成立了有效运作的业委会。公共收益从何而来？如何规范使用与监管？如何
实现可持续发展？已成为行业主管部门、物业企业、业委会和业主共同面临的现实课题。
深圳在业主共有资金监督管理方面的探索走在全国前列。据深圳市物业管理行业协会统计，截至2025年5月，深圳已有3334个小区开设共有资金账户。不过，深圳全市4656个住宅小区。只有26.4%小区成立了有效运作业委会。
业主公共“钱袋子”资金从何而来？如何规范使用与监管？如何实现可持续发展？已成为行业主管部门、物业企业、业委会和业主共同面临的现实课题。
怎么用
多小区探索多元分红模式，现金分红引羡慕
深圳作为小区共有资金管理的积极探索者，多个小区在公共收益使用上呈现出多元化实践。这些小区不仅将公共收益用于日常维护，更通过现金分红、物业费减免、发放实物福利等形式直接回馈业主，让“业主共有”权益变得切实可感。每每有相关分红案例，都会在各小区业主群疯转刷屏。
现金分红类：
宝安御景台小区：2025年元宵节按8元/㎡标准发放现金分红约100万元，有家庭领到领取1460元。一业主感叹：“自己家的小区，变成了别人羡慕的小区，感觉很不错”。
龙岗半岛苑小区：2024年向1440户业主返利74万元，根据房屋类型和专有面积不同，返利金额从397元至1150元不等。
龙华城市明珠花园：2024年端午节按10元/㎡标准发放分红184.46万元，一户可领650元至2200元不等，资金来自2020年以来收益结余的60%。
物业减免类：
福田东海花园二期：探索公共资金“透明财务”管理模式，将小区每一笔收入支出向全体业主公开，实现了业主共有资金从亏损到结余的转变。2022年，小区业主共有资金盈余超过135万元，当年12月份的物业管理费全部免交。
据悉，2022年-2024年3年，该小区物业费结余592万元，除了在2022年免了12月份的物业费之外，剩余的结余全部用于外墙翻新、园林改造等项目，实现小区的自我更新。
长期回馈类：
南山区德意名居：连续7年以现金、米油、物业费减免等形式回馈业主，累计金额近100万元。
另一种声音
分红虽好聚宏鑫操盘，也有“隐忧”
然而，在一片叫好声中，物业行业人士、物协也发出了不同的声音。他们认同公共收益归业主所有的法律属性，也强烈建议应理性看待“分红”，避免短期行为。其核心关切在于，住宅小区如同一个家庭，不仅要有日常开销，更需为未来的“大事”和“急事”储备资金。当前，许多小区正面临设施设备老化、维修基金（本体维修金）可能不足的严峻挑战，同时物业费调价艰难，突发应急支出需求也难以预测。因此，将宝贵的公共收益优先用于设施更新、品质提升、服务激励和风险储备，被视作保障小区长远价值、维护业主根本利益的更可持续发展之道。这并非反对业主共享收益，而是倡导一种更科学、更具前瞻性的共享与可持续发展模式。
“随着房屋使用年限的增长，后几十年的维护和维修将进入高峰期，现有的专项维修资金是否足够应对？这一届业委会发放了分红，下一届业委会又该如何继续？”深圳普华博睿公共管理和行业标准化研究中心主任白洁提出思考，认为公共收益的分配应充分考虑小区的维修保养需求、物业管理服务的提升以及应对突发事件等方面。
深圳物协业主共有资金管理咨询委员会副主任兼秘书长、深圳市德胜物业服务有限公司总经理王磊认为，公共收益的使用应更加注重小区的长远发展和建设，如设施设备更新改造、优秀物业人员激励、特殊人群帮扶以及节假日活动组织等方面。这些投入能提升小区的整体品质，还能增强业主的归属感和幸福感，形成良性循环。
深圳市物业管理行业协会副会长朱新涛建议，谨慎对待小区共有资金分红，公共收益取之于民更要用之于民。他说，“小区每笔共有资金来之不易，要花在刀刃上，如设施设备改造、小区品质提升、物业人员奖励等。毕竟随着时间推移，每个小区都将面临各种各样的维修问题，等到急需用钱时再去筹钱，那就太难了。”
还有业界人士指出， 根据《民法典》及《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，公共收益在去除合理成本后应归属全体业主。但在当前小区公共部分维修保养需求多、公共收益不稳定、业主众筹资金不易的背景下，共有收益建议优先用于维护共有部分设施设备，确保小区的正常运行和业主的居住安全。
给业主发分红的资金从哪来？
深圳有小区启动共有资金账户后，每年结余约200万元
根据《深圳经济特区物业管理条例》，业主共有资金包括：共有物业收益、物业专项维修资金、物业管理费、业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用、其他合法收入。
对于业主共有资金的用法，《深圳经济特区物业管理条例》也有规定：除物业专项维修资金外，业主共有资金用于下列支出：物业服务费；业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用；经业主大会会议决定的其他年度预算支出；业主大会会议决定或者依法应当支出的其他费用。业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。
根据媒体报道，德意名居给业主们发的分红，属于公共收益的部分，这部分来源于物业费、小区的广告收入，以及其他经营性收入。该小区在支付物业工作人员的工资以及刨开小区公共开支之后，业委会每年能帮助全体业主节约将近70万元。
深圳龙岗半岛苑小区业委会相关负责人也表示，自2019年新物业入驻后，小区公共区域的广告投放、停车位出租等收益悉数归入业主共管账户，截至2024年年底累计120多万元。在扣除必要的基础建设设备和环境美化支出后，业委会决定拿出74万元回馈业主，共同分享社区发展红利，并承诺将持续进行返利。
2024深圳国际物业管理产业博览会暨深圳房地产交易会上，深圳市物业管理行业协会业主共有资金管理咨询委员会秘书长、德胜物业总经理王磊介绍，德胜物业管理的友邻公寓自2021年实施业主共有资金监管以来，业主共有资金每年结余约40万元，用于改善人居环境和丰富社区文化。
8月21日，记者从深圳福田东海花园福禄居业委会了解到，从2022年开始启用业主共有资金基本账户和资金使用监管平台。如今账户上已经有超千万结余，每年结余200万左右。
业主共有资金“透明化”实践
深圳有小区把“钱袋子”晒在阳光下，“糊涂账”变“明白钱”
一直以来，业主公共“钱袋子扯不清”一度是小区管理的一个老大难问题——“糊涂账”致使小区居民与物业之间矛盾不断，物业费拒缴率居高不下。
如何继续推动深圳业主共有资金制度改革创新，激发基层治理活力，也是业界关注的焦点。在2024深圳国际物业管理产业博览会暨深圳房地产交易会“业主共有资金与社区治理”平行论坛上，深圳多家物业企业和业委会代表分享了业主共有资金管理的经验。德胜物业展示了通过“阳光共管”模式，成功将亏损弃管小区扭转为幸福小区；东海花园福禄居业委会交流了与物业企业合作探索业主共有资金管理的实践案例。此外，国家税务总局深圳市税务局、广东卓建律师事务所分别就业主共有资金增值税和所得税认定与征收政策、法务实践等作介绍。
据介绍，东海社区东海花园福禄居小区使用“数字账本”线上服务平台，全面公开共管账户资金动向，每一笔资金支出可追溯、可审计，每一笔支出都需要经过物业公司和业主委员会在线上联合审批，并且全过程向业主公开，接受业主监督，极大地增强了居民对物业服务企业、对业委会的信任。
如今，住在福田区东海花园福禄居小区居民登录手机小程序，即可查看小区实时收支账单，账单上记录着详细的收支项目，例如“微信小程序收款XX物业费、专项维修资金656.5元”“工本费、有偿服务收入10.00元”“6月蚊虫消杀物资和负一楼洗手液补充采购支出384.5元”，就连有人去物业管理处办理装修出入证，系统立刻显示小区收入20元；有业主在管理处打印一张纸，产生几毛钱的收入，也能即时显示在账单上。
业主共有资金仍存挑战
深圳有物业企业起诉全体业主追偿上百万
官司折射业主共有资金使用仍是 “糊涂账”
2024年4月，深圳罗湖一小区收到由前任物业公司为原告的民事起诉状，要求全体业主支付物业为服务活动垫付的费用及合同酬金，共计206万余元。
起诉状称，2019年6月，该小区第三届业委会与该物业公司签订酬金制服务合同，约定物业按收入10%提取酬金，若资金不足需由业主补足。物业公司于2019年9月进场服务，至2023年8月退出后委托审计，累计亏损219万元，要求业主承担206万元垫付费及酬金。
该小区业主大会强烈反对，物业在服务期间虽设立了共有资金共管账户，但各项开支由物业公司单方面做主，共有资金账户并没有实现真正意义的“共管”。
无独有偶，今年7月，深圳泰华锦绣城小区业委会在其微信公众号上发文称，深圳泰华物业管理有限公司（以下简称“泰华物业”）撤场半年后，起诉该小区全体业主，追讨188.8万余元。因该案件涉及业主共有资金，若法院最终判决支持泰华物业的起诉请求，相关拖欠的物业服务酬金及诉讼相关费用，将由全体业主共同承担。
物业公司起诉业主追讨物业服务酬金的情况，类似问题近年时有发生。为何会出现这样的情况？事件核心直指业主公共资金使用监管缺失问题。北京瀛和律师事务所高级合伙人、住建业务中心主任赵中华接受媒体采访时指出，在酬金制的计价模式下，物业公司需要定期公示收支账目，包括每年度的预算、决算、支出等情况。与此同时，业委会需要每年召开业主大会等定期会议，审核物业公司的年度预算、决算、收支等费用情况。
深圳市物业管理标准化技术委员会委员杨志敏接受媒体采访时也表示，物业服务价格及各项支出是否合理，取决于是否符合招投标文件和物业合同的约定。物业公司应当遵循“量入为出、合理开支”的明确规定，对于任何超支的预算调整依法都应当提前向业主大会提出申请。小区共有资金支出需业主大会决定，物业不应以“自算亏损”追偿。
不过，一位不愿意具名的物业行业从业人员表示，这种亏钱的情况，一般是物业企业进场时，投入很多钱搞改造，结果几年后不能续约了，小区引进新物业公司，前人种树后人乘凉，前物业还要背上“经营不善”的骂名。
目前上述案件仍在审理，其判决将对物业共管资金监管体系产生深远影响。
业委会覆盖率低
深圳有3334个小区开设共有资金账户
深圳4656个住宅小区只有26.4%成立了有效运作业委会
深圳于2020年3月修订《深圳经济特区物业管理条例》，新增业主共有资金概念及相关规定；同年7月，全国率先制定实施《深圳市业主共有资金监督管理办法》，明确资金权属、使用与管理原则，并创立大额资金支出的事前监管、业主共有资金使用事后监管制度。2024年8月，深圳市物业管理行业协会成立业主共有资金管理咨询委员会，旨在推动相关政策和工作“走得出去”“讲得出来”“用得起来”。
截至2025年5月，深圳有物业管理的项目有7137个，其中住宅小区4656个。开设共有资金账户小区3334个，住宅小区覆盖率71.6%。
不过，据另一组数据，截至2025年5月，深圳有效运作业委会小区1230个，占已成立业主大会小区总数的66%（已成立业主大会小区的有1863个），占全市住宅小区总数的26.4%。深圳有效运作业委会小区（1230个）远低于开设共有资金账户小区（3334个）数量，面对这一现状，如何管好、用好小区共有资金，依然是广大业主关注的焦点。有律师指出，需要业主、业主委员会、物业服务企业及政府主管部门的共同参与，只有形成合力，才能真正管好、用好业主共有资金。
采写：南都N视频记者陈荣梅聚宏鑫操盘
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